Gayrimenkulde Tarihi Değişiklik: Rayiç Bedel Kalkıyor, Gerçek Değer Geliyor!

Türkiye, gayrimenkul alım satımında yıllardır süregelen vergi kayıplarını önlemek için harekete geçti. Rayiç bedel üzerinden yapılan vergilendirme, yerini artık gerçek piyasa değerine bırakacak. Cumhurbaşkanlığı yıllık programında yer alan bu büyük çaplı reform, gayrimenkul sektöründe adalet sağlamak ve kamu gelirlerini artırmak amacıyla hayata geçirilecek. Planlanan düzenlemelerle taşınmaz değer değişimleri daha şeffaf olacak, mülkiyet bilgileri dijital altyapıyla entegre edilecek.

Vergilendirme Gerçek Değer Üzerinden Yapılacak

Mevcut sistemde alıcı ve satıcılar, beyan ettikleri rayiç bedel üzerinden binde 20 oranında tapu harcı ödüyor. Ancak bu beyanlar çoğu zaman gerçek piyasa değerini yansıtmıyor. Eksik bildirimler hem vergi kayıplarına yol açıyor hem de cezai yaptırımları beraberinde getiriyor. Yeni düzenleme, taşınmaz değerlerinin objektif ve güncel kriterlere göre belirlenmesini hedefliyor.

Peki, Neler Değişecek?

• Gerçek Değer Takibi: Satış bedelleri, rayiç bedel yerine gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanacak.
• Dijital Altyapı: Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) taşınmaz değer haritalarıyla güncellenecek.
• Vergi Adaleti: Eksik beyanın önüne geçilecek, kamu gelirlerinde artış sağlanacak.

Mevcut Sistem Nasıl İşliyor?

Bugün gayrimenkul alım satımında rayiç bedel esas alınıyor. Bu bedel, piyasa ortalamasına göre belirleniyor ve satış işlemleri bu beyan üzerinden yapılıyor. Ancak gerçek piyasa değerinden daha düşük gösterilen satışlar nedeniyle devlet, büyük çapta vergi kaybına uğruyor. Ayrıca:

• Tapu Harcı: Alıcı ve satıcılar, satış bedelinin binde 20’si oranında harç ödüyor.
• Değer Artış Vergisi: Taşınmaz, alım tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa, kazanç üzerinden gelir vergisi alınıyor.

Bu sistemdeki eksiklikler, kamu gelirlerinde adaletsizlik ve kayıp yaratıyor. Yeni düzenleme, bu sorunların çözümüne yönelik kapsamlı bir yaklaşım sunuyor.

Rayiç Bedel mi, Gerçek Değer mi?

Rayiç bedel ve gerçek bedel arasındaki fark, gayrimenkul sektöründe uzun zamandır tartışılıyor. İşte bu iki kavramın ayrımı:

• Rayiç Bedel: Taşınmazın piyasa koşullarında belirlenen ortalama değeridir.
• Gerçek Değer: Alıcı ve satıcı arasında mutabık kalınan, taşınmazın gerçek piyasa fiyatını ifade eder.

Rayiç bedel genellikle emlak vergisi gibi işlemlerde kullanılırken, gerçek değer alım satım işlemlerinde tarafların ödediği gerçek tutardır. Yeni sistem, bu iki kavram arasındaki uçurumu kapatmayı hedefliyor.

2026’da Hayatımıza Girecek

Cumhurbaşkanlığı programında yer alan düzenleme, 2026 yılı itibarıyla uygulamaya konulacak. Bu yenilik, sadece vergi adaletini sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda dijitalleşme yolunda atılan büyük bir adım olacak.